[영화같은 부동산 스토리] 공인중개사에게 묻다 - 상가임대차계약 권리금

상가임대차보호법상 권리금 회수기회보호 조항은 2015년 5월 13일에 신설되었습니다. 임차인의 계약갱신요구권은 2018년 10월 16일 이후 최대 10년까지 보장하고 개정 전에는 최대 5년까지 보호 받았습니다. 

 

 

상가임대차보호법상 갱신요구권과 권리금 회수권

📌 상가임대차보호법의 갱신요구권, 쉽게 말하면

상가를 빌려 장사를 하는 사람(임차인)은
계약이 끝나도 계속 이 자리에서 장사하고 싶다고 요구할 수 있습니다.
이 권리를 갱신요구권이라고 부릅니다.

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1. 언제까지 요구할 수 있을까?

• 2018년 10월 16일 이전: 최대 5년까지
• 2018년 10월 16일 이후: 최대 10년까지
  (처음 계약한 기간을 포함해서 계산)

💡 예) 2016년에 계약했다면 → 2021년까지만 갱신 요구 가능
💡 예) 2019년에 계약했다면 → 2029년까지 갱신 요구 가능

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2. 임대인이 거절할 수 있는 경우

• 임차인이 3개월치 이상 월세를 밀린 경우
• 계약을 심하게 어긴 경우 (무단 전대, 건물 훼손 등)
• 건물을 철거하거나 재건축해야 하는 경우
• 임대인이나 가족이 직접 가게를 쓰려는 경우(실제 사용해야 함)

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3. 갱신요구권의 특징

• 자동으로 주어지는 권리가 아님 → 계약 만료 6개월~1개월 전 사이에 “갱신하겠다”고 말해야 함
• 한 번 갱신할 때마다 보통 1~2년씩 연장됨
• 최대 기간이 지나면 임대인이 갱신 거절해도 법적으로 막을 수 없음

 

📌 상가임대차보호법의 권리금 회수기회 보호, 쉽게 말하면

가게를 오래 운영하면
맛, 단골, 인테리어, 노하우 같은 ‘가게의 가치’가 쌓입니다.
이 가치를 새 임차인에게 넘기면서 받는 돈을 권리금이라고 합니다.

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1. 법이 보호하는 건 ‘회수할 기회’

• 임차인이 계약이 끝나기 전에
  **새로 들어올 사람(신규 임차인)**을 찾아서 권리금을 받고 가게를 넘기려 할 때,
• 임대인이 부당하게 방해하면 안 된다는 게 법의 핵심입니다.

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2. 임대인의 방해 예시

• 새 임차인이 계약하려는데 이유 없이 거절하는 경우
• 기존보다 터무니없이 높은 월세를 요구해서 포기하게 만드는 경우
• 일부러 계약서 작성 시점을 늦춰 권리금 협상이 무산되게 하는 경우

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3. 보호받을 수 있는 기간

• 계약 종료 6개월 전부터 종료 시점까지
  → 이 기간 동안 권리금을 받을 기회를 법이 지켜줍니다.

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4. 임대인이 방해하면?

• 손해배상 청구 가능
  = 받을 수 있었던 권리금 예상액 – 실제 받은 금액의 차액

 

📌 임대인이 직접 상가를 사용하면 권리금 회수 방해가 될까?

상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호)는 임차인이 계약이 끝나기 전, 새로운 임차인을 구해 권리금을 받으려 할 때 임대인이 부당하게 이를 막는 행위를 금지합니다.

여기에는 임대인이 직접 상가를 사용하겠다며 신규 임차인 계약을 거절하는 경우도 포함됩니다. 즉, 직접 영업을 하겠다는 이유만으로 임차인의 권리금 회수 기회를 막으면 방해 행위가 됩니다. 법은 임차인이 계약 종료 전 6개월 동안 권리금을 회수할 수 있는 기회를 반드시 보장하도록 하고 있습니다.따라서 임대인이 자기 사용을 이유로 신규 임차인 계약을 거부했다면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.