서울 상급지는 경매 고가 낙찰가 여전, 경매시장 냉각 주요 원인

최근 경매 시장의 분위기가 심상치 않다는 소식입니다. 서울 지역에서도 낮은 금액으로 유찰되는 사례가 늘어나고 있습니다. 일반적으로 경매 시장의 낙찰가율은 다양한 경제 상황과 밀접한 관련이 있는데요, 유찰이 발생하는 배경을 알아봅니다. 
 

 

2025년 경매 시장 동향 및 주요 특징

응찰자 감소 및 유찰 증가 현상

• 최근 법원경매정보회사의 조사에 따르면, 2025년 7월 1일부터 18일까지 서울 아파트 경매에서 감정가 대비 낙찰가 비율을 나타내는 낙찰가율은 94.9%로 집계되었습니다. 하지만 이는 낙찰된 건에 대한 통계일 뿐 실제로는 응찰자가 크게 줄어들어 아파트 경매 응찰자가 절반 수준으로 급감했다는 보도도 있습니다. 2억을 낮춰도 응찰자가 없는 냉랭한 분위기가 이어지고 있다고 합니다. 

서울 아파트 경매의 선택적 낙찰

• 보도에 따르면 지난 5월 서울 아파트 경매 시장의 낙찰가율은 96.5%를 기록했지만, 동시에 10건 중 6건은 유찰되는 등 수요자들이 특정 매물에만 응찰하는 선별적 낙찰 양상을 보이고 있습니다. 여전히 경쟁률이 높고 낙찰가율이 높은 인기 지역의 매물도 있지만, 그렇지 않은 경우에는 유찰이 빈번하게 발생하고 있습니다.

비아파트 주거시설의 냉각 심화

• 특히 빌라나 오피스텔 등 비아파트 주거시설 경매는 전세사기 여파로 매수 심리가 크게 위축되면서 낙찰률과 낙찰가율이 현저히 낮아지고, 유찰 횟수도 증가하고 있습니다. 
• 이처럼 경매 시장은 전반적으로 냉각되고 있으며, 투자자들은 더욱 신중하게 접근하고 있는 모습입니다. 권리관계 분석이나 물건 인수 후 점유자 문제 등 예기치 못한 추가 비용 발생 위험도 있기 때문에 철저한 사전 분석이 강조되고 있습니다. 

 

경매 낙찰가 하락의 주요 원인 

 

1. 강화된 대출 규제와 고금리 부담

• 대출 규제 영향: 대출 규제가 강화되면서 경매 물건을 낙찰받기 위한 자금 마련이 더욱 어려워졌습니다. 대출이 어렵거나 대출 한도가 줄어들면 잠재적인 입찰자들의 수가 감소하게 되고 이는자연스럽게 낙찰가 하락: 으로 이어집니다. 과거 대출 규제 이전과 비교하여 낙찰가율이 소폭 하락하고, 응찰자 수도 줄어드는 추세가 확인됩니다.
• 고금리 부담: 고금리가 지속되면서 부동산 매입에 필요한 이자 부담이 커진 것도 주요 원인입니다. 부동산을 매입하려는 사람들은 대출 금리를 고려하여 투자 수익률을 계산하는데, 높은 금리는 투자 심리를 위축시키고 매수 의사를 약화시킵니다. 실제로 고금리를 견디지 못하는 매물이 경매로 많이 나오지만, 이 부담 때문에 찾는 사람이 적은 상황이라고 합니다. 또한 유동성의 대리 변수인 CD 금리가 상승하면 낙찰가율은 하락한다는 분석도 있습니다. 

2. 부동산 시장 전반의 냉각

• 거래 절벽 및 경기 한파: 부동산 시장 한파가 불면서 거래량이 크게 줄어들고 있습니다. 이러한 시장 냉각은 경매 시장에도 직접적인 영향을 미쳐, 매물은 늘어나지만 매수 심리는 얼어붙어 응찰 경쟁이 줄어들게 됩니다. '부동산 경기 한파 속에 경매시장도 꽁꽁 얼어붙고 있다'는 표현처럼 전반적인 부동산 시장의 불황이 경매 시장 낙찰가 하락으로 이어지고 있습니다.

3. 응찰자 감소 및 경쟁 완화

• 응찰자 수 급감: 대출 규제와 금리 부담 등으로 인해 경매 입찰에 참여하는 사람들의 수가 크게 줄었습니다. '응찰자 반 토막'이라는 표현이 나올 정도로 참여자가 줄어들면서 자연스럽게 낙찰가 경쟁이 완화되어 이전보다 낮은 가격에 낙찰되는 사례가 늘어나고 있습니다. 

4. 투자자들의 신중한 접근 (선별적 낙찰)

• 깐깐해진 눈높이: 투자자들의 과거와 달리 더욱 신중하고 선별적인 태도를 보이고 있습니다. 모든 매물에 높은 가격을 제시하기보다는, 권리 분석이나 향후 시세 상승 가능성 등을 면밀히 검토하여 정말 가치 있는 매물에만 응찰하고 그렇지 않은 매물은 유찰되도록 두는 경향이 강해졌습니다. 이는 서울 핵심지 아파트 경매에서도 관심은 지속되지만, 특정 매물에만 응찰하는 선별적 낙찰 양상을 보이는 것으로 나타납니다. 

 

 

서울 상급지 경매 고가 낙찰 사례 여전

 
냉각되는 전체적인 경매 시장 분위기 속에서도 서울의 특정 상급지나 일부 인기 아파트 단지에서는 여전히 높은 가격에 낙찰되는 사례가 나오고 있습니다. 이는 상급지의 탄탄한 수요와 자산 가치 보존에 대한 기대감이 여전히 크다는 것을 보여줍니다. 

• 매일경제 기사 내용: 6월 27일 대출 규제로 시장 분위기가 반전되었음에도 불구하고, 서울 상급지에서는 여전히 고가 낙찰 사례가 있다고 언급합니다. 
• 송파구 헬리오시티 등 고가 낙찰 사례: 실제로 서울 송파구의 헬리오시티 아파트의 경우 경매 낙찰가가 실거래가를 추월하는 사례가 보고되기도 했습니다. 강동구 고덕그라시움 역시 감정가보다 높은 117%의 낙찰가율로 낙찰되는 등 특정 상급지에서는 고가 낙찰이 계속되고 있습니다.
• 서울 아파트 낙찰가율 상승: 전체적인 분위기 속에서도 지난 6월 서울 아파트 낙찰가율은 98.5%를 기록하며 3년 만에 최고치를 경신했습니다. 이는 서울 아파트 경매 시장에 대한 관심이 여전히 높다는 것을 보여줍니다. 
• 이러한 현상은 수도권 내에서도 자금력을 가진 투자자들이 상급지의 가치에는 여전히 높은 평가를 하고 있으며 규제나 금리 등의 영향에도 불구하고 우량한 입지의 아파트에는 적극적으로 투자하고 있음을 시사합니다. 

헬리오시티, 경매낙찰가가 실거래가 추월…송파發 '고가낙찰' 속출

 

서울 상급지 경매 인기 지역 및 단지

1. 강남 3구 (강남, 서초, 송파) 주요 단지

• 강남 3구는 전통적으로 서울의 대표적인 상급지로 꾸준히 높은 인기를 자랑합니다. 특히 투자자들의 눈길을 끄는 소규모 단지들도 강남구청 옆 청담역 인근에 위치하며 매수세를 모으고 있습니다. 또한 송파구 잠실 지역은 아파트 경매에서도 꾸준히 높은 낙찰률을 보여주고 있습니다.
• 잠실 우성 4차 (송파구): 최근 경매에서 1회차에 15명이 경쟁하여 감정가의 126,.48%인 21억 3만원에 낙찰되는 등 높은 인기를 보였습니다. 이는 상급지의 높은 경쟁률을 보여주는 대표적인 사례입니다.
• 잠실 아시아선수촌 아파트 (송파구): 1986년 준공된 잠실의 랜드마크로, 39년차에 접어들었음에도 불구하고 여전히 많은 투자자들의 관심을 받고 있습니다. 

2. 용산구 고급 주거 단지

• 한남더힐 (용산구): 서울 용산구의 대표적인 고급 주거 단지로 꼽히며, 3층 이하의 연립주택으로 분류되어 토지거래허가제 규제를 피할 수 있어 더욱 관심을 받고 있습니다. 이는 투자 수요를 더욱 높이는 요인으로 작용합니다. 
• 용산구는 한강변 입지와 개발 호재로 인해 부촌으로서의 가치가 계속 높아지고 있는 지역입니다.

3. 과천 (준강남)

• 경기도에 위치하지만, 과천은 강남 접근성이 뛰어나 준강남으로 불리며 서울 상급지와 유사한 인기를 누리고 있습니다. 강남권 토지거래허가제 적용에 따른 풍선효과로 가격이 가파르게 오르고 있습니다. 
• 이처럼 상급지 아파트 경매 시장은 전반적인 시장 분위기와는 별개로, 입지와 잠재적 가치에 따라 여전히 뜨거운 양상을 보이고 있습니다. 주택 수요가 풍부한 곳은 집값이 쉽게 흔들리지 않고 여전히 고가 낙찰이 이루어지는 경향을 보입니다.